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2021年6月

2021年6月29日 (火)

BSDを囲むGading・ParamountとParadise

Paramount-plazaSummareconとGading Serpongを両分して独立したParamount Serpongは場所的にはGading Serpongの北部を取ったのでSummarecon SerpongとAlamu Suteraの間にあると言うが、お互いの中心たるShopping Mallの位置はGading Serpongの中心に入り乱れている感じである。そして北西はLippo Karawaciの Imperial Golf Corseに近い。南のSummareconにはRoyal Gading Golf(昔の名前)がある。どちらも行ったことがあるがこのGading Serpongの街並みの記憶はない。

Paramaount Serpongは550Ha を持ち、2006年から開発を開始し、今はインドネシアの有力デベロッパーの一つとして成長した。
Merdeka.comがマスタープランの物件の名称を挙げて見ると:
Paramount Ruko Union Square, Cluster Serenade Lake, Ruko Moskow, Ruko Odessa, Ruko Boelevand, Ruko 5th Avenue, Paramount Hill Golf, Ruko Dotcom, Paramount Plaza, Hotel Aston となる。
又以下はDetikFinanceがあげた2012年の物件である。
Hotel Aston Paramount Serpong, Apartemen Paramount Residences, Apartemen Paramount Skyline, Rumah Sakit Bethsaida, Hotel Fave
Bostonlingkungan3他にParamount Landのホームペイジに提供している住宅としてSerpongBoston Village, Menaggio Village、Fitto @Amarillo Villageがある。
Serpong以外でもJakarta CBD、中部ジャワのParamount Villag、北スラウエシのParamount Hills 20haの住宅地開発、PekanbaruのCBD開発、ジンバランのmixed-use、バリックパパンの開発などの計画が目白押しである
これらを全部合わせた記事にはまだ出会ってない。特に住宅は販売してしまえば、もう商品として記載する必要はなくなるからと弁護してみても面白くはない。
Paramount Land は親会社PT Paramount Enterpriseの不動産担当である。ここ迄気が重く苦労を重ねて情報を収集したが、会社の幹部は会社ホームペイジの2026年と2020年のニュースの記事から、Ervan Adi Nugrohoとキャッチしたが、以前Summareconの記事で当初Kerisと共同事業であった事、Paramount グループ関連の2018年の富豪にSindoro夫人が居たが、これはBenconの大型贈賄事件でブログアップを見合わせていたことを思いだした。

地図的にはここに来るにはタンゲラン高速のLippo Karawaciの一つ前のCikokolで降りてからGading Serpong Bourlevardを下って来るのがいいのだろう。南からではSerpong高速のSerpongで降りて北上しBumi Serpong Damai Golf(昔の名前)の所を東西に走るBourlevardを西から北に向かって走ればいいだろう。
Paramountの物件は少し詳細に記載したが、SummareconはKelapa GadingやBekasi Gadingがあり、ブログ済であるのでここは省略しておこう。
Paradise-serpong-city所でSerpong駅の南、市のSetu区にはParadise Serpongと言う150haの住宅地がある。開発業者はSubur Progress(Directur: Boedijono Gunawan)であるが、Mall Paradise Walk以下物件詳細は省略する。只、PRビデオには高層アパート群もある。
この記事も多くの断片記事を纏めて見たもので、その調査過程をゲーム感覚で訴えることが主目的となっているので経済活動のヒントとするものではなく内容もE&OEである。念の為。

2021年6月28日 (月)

Belezza と Bellagiその3

Gapura Prima Persada社(GP若しくはPGP)グループが保有するBelezza(Bellezza ではない)Permata Hijauによく似たPlazaにMegapolitanのBellagio Mega Kuningangaがある。昔のマイブログ“BellezzaとBellagio その2”にGPもBellagioに参加しているが如き資料があったのでその旨書いたことがある。
そのブログにはBTC Cityなど他のプロジェクトもGPのものだと記載していたが、いくつか訂正しておこう。彼らのサイトは物件がバラバラでまず写真のサイトから個別の摘要サイトへと数段階で行きつくが、又戻って次の物件に進まねばならないので不便であるが、この個別物件の表に会社名が色々出ており、或いはこの会社は建設会社で顧客名が書かれているかの如き印象があったので、手っ取り早くIDNFの上場会社Directoryで子会社を見ると2社しか記載がない。
00gp-plaza-s-parman-aug-16結局Annual Reportに頼ることにした。何とかAnnual Reportに辿り着いたが2019年版である。まず、そこに紹介のある物件をまず全て転記しておこう。GP Plaza Slipi, The Belleza Permata Hijau, Great Western Resort Serpong, Kebagusan City Jakarta, Bukit Cimanggu City,Anyer Pallazo Cilegon,Taman Raya Cilegon, Metro Cilegon, Bellevue Place, MT Haryono, Bhuvana Ciawi, Alhambra Pakuan,Green Leaf Residence Tangerang,Spring Garden Residence – Bekasi,8 Residence - Bantar Gebang, The Crown (West Town) Cengkareng以上18件である。ブログに上げたMT Haryono Square Tower Montblanc,Tower Costello、BTC City,Bailey's Lagoonは会社ARには見つけられなかったが、名前が異なるものかもしれない。そしてそれぞれが個別の子会社の保有形態をとっているのでIDNFが子会社を2つしか書いてないのは間違いで他何社と注記すべきであった。

又肝心のBellagioであるがこの名前はGPのARの隅から隅まで見ても出てこない。これもチョイノリとか重要でない物件はARでも省略されている事もあろうと思うと結論が付かない。この物件はMegaprimaの情報ではPT Centra Lingga Perkasa.が保有しておることを掴み、ダンの興新所記録でこの会社の関係者はMegaprimaのSujono Barak Limba氏しか記載がなかったのでもうGP保有の話は消えかかっていた。

最終、不遜ながら、検索の途中でこのグループの創業者Gunarso Susanto Margonoが昨年お亡くなりになっていたことを知ってお悔やみを申し上げたが、考えると人の死亡は最終の結論であり、全て財産目録でさらされることとなる。
ただそれを見ることはニュース社や雑誌社の思惑に引っかかることもあろうがKontan社のニュースには多くのプロジェクトの羅列があり、上記に漏れた案件を書いて見る。
先ずこの死亡のニュ-スはタンゲラン(Mekarsari)の子会社PT Megapolitan Gapura Prima(Megapolitantoとの合弁かな)が手掛たけGreen Leaf ResidenceのSNSにより知らされた。
彼は1940年生まれ、当初1980年代はAsabri向け繊維端の仕事から、その後チレゴン、ボゴール、ブカシで小さな住宅建設を始め2000年代になって未だ98年の金融危機で他社が苦しんでいた時彼はジャカルタのMega Kuninganで中流階級のためのアパート・オフイス・モールのMixed Useに進出した。これを含めた案件はBellagio Residence, Belmont Residence, Kebagusan City, Bellagio Mansion, The Mansion Mega Kuningan (apartment).などがある。
その後子息のRudy Margonoの取材で出て来た案件は重複を問わず転記すると;Bukit Cimanggu City, Green Land Residence, Depok Maharaja, Taman Raya Citayam, Bukit Rivaria Sawangan, Taman Kota Bekasi, Jatiwaringin Garden, Taman Raya Bekasi, Green Leaf Residence, Metro Cilegon, Taman Raya Cilegon, Titian Asri, Pinewood Residence, Marcopolo Water Adventure Park-Bukit Cimanggu City,CBD Serpong, Bekasi Trade Center, Anyer Pallazo Boutique Resort.、そして将来案件としてバリのThe Sun Heritage Kuta,とThe Heritage Seminyak、 Centrino Plaza at TB Simatupang. HIPMI Tower (40F))とある。40件とも言われるだけに多さにあきれる。

2021年6月23日 (水)

KG Globalの全て

トミーが息子の名前を付けたCity(Mangkulehur)を開発したことに驚き、よく見るとここのPinnacle Towerの400m喃喃とするジャカルタ1のタワーであったことに驚き、見えなかった共同開発者の存在とその驚きの実績を3番目のおどろきシリーズで今日届けねばならない。そのパートナー企業の名前はPT Kencana Graha Global (KG Global)であり、トップはHarry Gunawan とEdy Hartonoである。いずれも聞いたような名前であるが実際初めて聞く名前であり、そして彼らの実績は以下のような誰でも知っている超有名なプロジェクトである。

00the-peak2014MANGKULUHUR CITY の他にLINDETEVES、The Peak Apartemen, The City Tower, TCC Batavia, Tamini Square, Emporium Pluit Mall、Senayan Cityであり又バリにはSix Sense Hotel & Resort (Uluwatuに12ha土地)やスラバヤにはCapital Squareがある。そのギャップも大きく戸惑うが、どこから来た人々なのか、何が、いつ。ここまでの成功をもたらしたのかは解らないので、彼らの解かる範囲のデータと物件ストーリーでいくつか示していくしかない。
KG Global は2003年から活動開始で新しいし、従業員も51-200名の範囲の小企業である。本社はThe City Tower (30階電話3199-6000)である。ここは彼等の保有物件でもあるが、小生の記憶ではスハルト家と関係があると思う。関係会社は多いが、上場のPT Greenwood Sejahtera Tbk と上記に記載のないプロジェクトThe LINQ Kemayoranを持つPT Binacitra Tataswastiなどがある。
Gunnawaは1959年12月生まれ、彼は成功の切っ掛けについて金融危機の後、今迄商工業(内容は答えず)から不動産に舵を切ったのは自分たちには金があり、銀行はとざされてはいたが土地を持っていたという環境があったと述べている。
そして最初のプロジェクトはKenari Masである。上記上場企業からのデータとしては本社は
TCC Batavia Tower One, 35F) で監査役会長Ang Andri Pribadiのみが関心を引く程度であった。
お金があったというのでその線から推定するとGunawanはPanin BankのHartonoはたばこのDjarumのHartonoが有る。

LINDETEVES:オランダ時代の商社の名前で、グロドックにあるこのモールの開発は2004年モドモロである。以下モドモロの案件は多い。
00-city-tower-2The City Tower:Thamrin Nineの向かい側の高層ビルで永くProbosetedjo保有と聞いていた。
The Peak Apartemen :Setiabudiの高層4棟アパート、デベロッパーはPT Prakarsa Nusa Cemerlangとあり、これは上記Greenwood の子会社故間違いなくKG案件確認される。
TCC Batavia:TCCとはThe City Center 。Mas Mansyur通りにある3棟、一つは208メートルでPT Greenwood Sejahteraが開発者とある。
Tamini Square:保有者名にPIKKOやLIPPOが出てくるが管理はPT Kencana Megah Lestariである。
Emporium Pluit Mall:Pluit Junctionのモール、ポドモロ案件
Senayan City:ポドモロ案件でパートナーにPanin BankのMuk’minAli Gunawanがある。
The LINQ Kemayoran:クマヨランのゴルフ・ヴューの3棟(40-45階)、Developer : KG Global Developmentとある。
以上幾つかの共同開発もあるが、幹部二人のバックグラウンドは未だネットではつかめない。
00lindeteves08_20210623092801

2021年6月22日 (火)

POLLUXの第一位はIDNFの間違い

POLLUXがインドネシア・トップのデベロッパーで有ることに不審に思う人は多いだろう。チェックしてみる。昨日の株価は、1,655(6/18)である。株主のPT.Borneo Melawaiの保有株は7,070,001,000株でシェアーは84.99%であることから逆算で総株数を出すと8,318,626,897株(83億株)となる。実際は端数が有るので、8,318,823,600であるので、これで計算すると時価総額は13,767,653Mつまり13.7兆となる。(実際の昨日のIDNFの計算は小生がもう何度も指摘したように間違いで3.4兆となっている)
しかしランク表の計算は3/24付けの株価で計算しているのでその時の株価は4,250なので時価総額は35.3兆(実際のIDNFは36.3兆でこれが業界1となる。この下落は大きすぎるがコロナ禍で説明しておく。但し該社は多くのプロジェクトをぶち上げていた時代をさかのぼると上場が2018/7で株価615から1年後1,700となり、その後急上昇しコロナが始まる直後ピークの11,575ルピア迄行っていたのである。
ここまででPOLLの時価総額はIDNFのシステムが表示する3.4兆と同3/24時点の36兆と小生計算の13兆の3つがあることになる。(本当は3.4が一番合致しているのだろうが。。)

POLLの36兆の1位の座は他の大手、例えばPT. BUMI SERPONG DAMAI TBK [BSDE]を見ると、BSDEの現在の株価は985で3/24の株価1,200からは僅かに下落、総株数は、PARAGA を拾うと51.113.851.730(511億株)であるので如何にも大きすぎる。これは桁違いを起こして間違いのようなので次の株主データを使用する。

PT. Ekacentra Usahamaju 4.813.031.900 (株式) 25,34%
4,813/25.34%=189.82億株 x Rp1,200 = RP22.7兆となる。
(これはIDNFの計算 25.193.925Mと差があるが、概ね同じレベルと言えるか)なおBSDEは過去のピークは2,000程度でそのような大きな上下のうねりはない)。
BSDEのシナールマスはシンガポールのSINARMASLANDでグループ全体を抑えているがインドネシアはDELTAMASとか別々で BSDEはグループ全体を連結する主体ではないことを留意しなければならない。PULLUXは小生の計算の13兆なら1位ではない。
それをダブルチェックするため、決算状況を見て比較して見よう。

まずは利益と純資産を挙げて置く。2019年と:2018年実績で百万ルピア単位
POLLは
純利益 183,349 230,387
純資産 2,305,660 2,122,311 (つまり2兆レベル)
対してDBSは
純利益 3,363,165  1,443,967
純資産 33,547506 30,286,898 つまり30兆レベル
決算数字的にはPOLLはBSDEの1/10程度であり、これが1位になるはずはない。
両者の純資産から小生が計算した時価総額は何倍になるかPBRを出すとPOLLが13.7/2.3=6倍に対し
BSDが22.7/33.5=0.7倍である。つまりBSDは割安だがPOLLは未だ極端に割高と言え株価4,250とか時価総額36兆はもってのほかといわざるを得ない。上記の2019年決算報告時の役員は父親が会長、PURNOMO-POが社長であったのが今は変わっているのは不気味だ。決算はPOLLが2020年が未だであるが2019年の利益からPERを計算するとPOLLが1,650/8.24=200倍となり、BSDEは985/147=7倍でBSDEに比べ何たることかと言うことになる。
小生の論述は矛盾を探す推定を含んでいるので実際の取引の参考にしてはならない。今はPOLLUXの手掛ける以下のプロジェクトが順調であることを祈るだけである。
*The Pinnacle Apartment Dan Condotel、Semarang;これは先日ブログにアップしている。ARには以下が計算されている。
00worldcapitaltower_20210622104601*The World Capital Tower:メガクニンガンに建設した51階建て 270メーターのオフイスビルで70% をleasingに出している。
*Amarsvati Condotel:ロンボックのホテルとコンドミ11階建ての2棟150戸
*Chadstone :チカランのMixed Use、アパート38Fが4棟、下層がモールとL.Kienneホテル
*POLLUX TECHNOPOLIS :カラワン5棟のアパート2,500戸+Mall
*Meisterstadtマイスターシュタット:バタムに建設するメガースーパーブロック9ヘクタール、8棟6,500戸のアパート、他100階建てオフイスやモール、病院など全体11棟建設する計画でハビビ家との協働プロジェクトである。
00skysuites-pollux_20210622104501*Skysuites Apartment :メガクニンガンの46F で限定196戸、ここにThe pinnacle loungeがある。よほどPinnacle頂点好きだ。
序にPOLIを見ると総株数2,010,526,400株で株価Rp1,175 で時価総額が2.36兆ルピアである。こちらの株価の推移は2019年始めIPO 1600からピーク2000迄で現在の下落は大きくはない。

2021年6月18日 (金)

POLLUXのピナクル

The-pinnacle-polluxいつも腑に落ちないのはPolluxという不動産デベロッパーである。既にビジネスエクゼクティブとして紹介済なので過去ブログに追加する程度であろうが言いたいのは、IDNFによると時価総額が常に一番であること、PINNACLEというインドネシア1ともいえるジャカルタのタワーと同じ名前の物件があると言う事とCEO含め国籍的にどうかという事である。
開発の主体は Pollux Properties Ltdというシンガポールの開発会社のインドネシア子会社のPT. POLLUX PROPERTI INDONESIA TBK(POLL)と言う上場会社である。株主はPT. Borneo Melawai Perkasaというインドネシアの会社なので名義会社だろか。この会社は又株式会社の法務省認可はあるが、株主も役員も明らかにされず本社は証券取引所ビルとなっており、郵便用アドレス程度かも知れない。役員は監査役会長がSusie Thng Sock Ching、社長がRM Suryo Atmantoとなっている。従い前回エクゼクティブで挙げたPo Sun Kok及び子息のDr.Nico Poとは異なっている。
しかしPOLLUXは他にPT. POLLUX INVESTASI TBK(POLI)と言う上場会社がある。こちらは本社アドレスはParagon Mallと別の所にあるが役員は全くPOLLと同じである。しかしこの会社の大株主に56%のシェアーを持つPo Sun Kok氏がいたのである。
POLIはIDNFの紹介では不動産の開発会社に出資で参加する投資会社とあるが、不動産専門であるので、POLLと全くの同じ業界となる。そしてPOLIの株主はPo Sun Kokの他、POLLが23%の株主なのであるがPOLLの子会社リストには出ていない。それは単純に出資比率で50%以下であるので記載がないのであろうか。しかしPOLLがPOLIの上にあるのは話としては面白くない。そうした経営戦略は理解できないものの、やはり前回とっつかまえたPoさんが黒幕で有ることは別途確認できたところでおいおい詰めてゆきたいと思う。

冒頭に上げたPinnacleと言う物件はスマランのThe Pinnacle Apartment Dan Condotelと言う住宅タワー(21F)であったが、Agodaでも案内しているので泊まれるのであろう。屋上プールで全市を見渡させる。

Po氏は1980(?)年スマラン生まれである。祖母がスマランで細々繊維の仕事をしていたそうだが、父はシンガポールで成功しており、彼もシンガポールで教育を受け、シンガポール国立大学を卒業している。それはマイブログ“インドネシア不動産のニューリ-ダーPOLLUX ”でも触れた通りPinnacleどころではないもので、ハビビ家と組んでやっているバタムのプロジェクトなど又補足が必要だ。
1970年10月スマラン生まれと言えばVassantaのR.Widjajaも紹介したが、彼はPolluxのWorld Capital Towerを設計している。

追補:PT.BorneoはPo 氏が100%保有しているとか、これを通じてPo氏がPOLLの8割強を所有していることになろうか。彼は又 SingaporeのPOLLUX Ltdの90%も保有しているとのことで、それでシンガポールの子会社と表現されていると思う。

2021年6月17日 (木)

夢のまた夢リージェント・レジby マンクレフール

Mangkuluhurcity1Rasuna Said通りに90年代からあったRegent Hotelが2004年に無くなってからジャカルタからRegentの名前が消えてしまった訳だが現在はどうかと試しにGoogle Mapを捜査するとGatot Suburotoのトミー氏のMangkluhur Cityの辺りにRegent Residenceと字が浮き出てくる。このプロジェクトは初めて知った時(丁度1年前の6月19日)、驚いて「ジャカルタ浦島物語 そのマンクルフール」としてブログした訳であるが、引用すると“トミーはこの横のCrowns Hotelも所有しているが、昔はホリディインと称したがその流れでクラウンも2流程度に聞こえるが、トミーが持つと将に王冠となる。そしてここ4haの土地には最高80階のオフイスビル The Pinnacleの他30階までのオフイスビルとアパート5棟が建つCityになったわけであるが、このMangkuluhurと言う名前は実は、Tommyの子息の名前でもある。“としている。添えた写真はCrown Plaza(16F)を入れたくて棟数が不明確になったが、5棟というのはこのクラウンプラザホテルを入れた、オフイスとアパ―ト、それぞれ2棟の筈である。
そしてこのアパート棟の一つにRegent Hotel・Residenceが入っているのであったが、既に高級ホテルのクラウンが有る処に複数のホテルでもあるまいとしたのかも知れない。今よく読むとここの57階のRegent Residence Towerの16階までがRegent Hotel、17階以上はRegent Residense で46階までが面積が1戸503m²と1戸251m2の組み合わせ、47~57階は1戸1,006m2と1戸503m2の組み合わせである。1階には基本3戸宛設営され、プライベートエレベーターが利用できる。合計10階には個別のプールが付いている。このSky Villaは270度の展望ができる。このような豪華な住宅であるので、Regent Hotelのサービスが提供され個人のパーティーなどのエベントにプライベート・シェフ派遣やBentley Flying Spurs V8での送り迎えなどのConciergeサービスが利用できる。住宅の6割はストラータ・タイトルで販売されるが価格はこの最小の住宅でもRp200億以上となる。平米当り$5,000である。
リージェントはFourSeasonsが売却したあとインターコンチが入手し、このMangkuluhur
Mangkulehur-in-back一番高いタワーThe Pinnacleは完成しているはずであるが検索が非常に難ししくなっている。87階で386メーターというWikiの数字はあるが、これだとジャカルタ最高となる。Youtubeのdrive写真でもそびえているので間違いは少ないはずだ。
このMangkulehur Cityの開発主体は実際はトミーの会社PT Wisma Purnayudha PutraとKG GlobalグループのKG Global Developmentの合弁であり、このKGグループのマスターピースを見るほどに狐につままれている。。。。
まだまだ明らかにされてない部分が多いので時を待とう。
Pinnacle

2021年6月16日 (水)

Four SeasonsからMarriottの波間へ消えた? Regent

00-regis-2017Rasuna Said通りのSt.Regis Hotelは、このホテルが建設された当初はRegent Hotelと言っていた。それは1995年頃のはなしである。現在のSt.RegisはStarwoodの傘下でMarriottグループになるがRajawaliは今迄やっていたSheratonの親会社がStarWoodの関係で計画されたものであろうか。前後は問わなければ、RajawaliグループはWestin Langkawiを持っているが、このWestinもStarwood傘下である。そしてStarwood自体がマリオットに吸収されたため今は無く、このSheraton、Westin、St. Regisの三つともマリオットの系列になるのである。

Regent Hotelの建設は1988年からでKodelグループが建設業者Total Bangun Persadaでやっていたが1995年Regent Hotelとしてオープン後、融資銀行の国営銀行の保有となっていた。その頃のRegent本部は東急も噛んでおり、その関連でプロモーションを利用し招待を受けた事もあった。
RegentブランドはFour Seasons英国本部が吸収合併したあと、Carlsonに売却したため順次Four Seasonsブランドに変更していったものである。

2003年に洪水に遭った後の2004年からFour Seasonsになったが、一時このホテルはサウジの王家が買収していたが、Rajawaliが2012年取り戻したものだ。しかし又2014年にここが洪水に襲われ休業せざるを得なくなり、当時先行開発していたGatot SubrotoでのSt. Regisプロジェクトとのブランドの交換をしたものである。従い現在のFour SeasonsはGatot Subrotoである、

こうしてジャカルタから由緒あるRegentの名前が消えていたのである。それは全て本部の都合からかであった。

一旦Carlsonに渡ったRegent はその後Inter-Continentalになり、ジャカルタではTommyとKG―GlobalのMangkuluhurでやっている。

2021年6月15日 (火)

ASTRAの高速道路事業そうだったのか

アストラグループは高速道路事業も持って全方向事業展開であると、書いたが、調べれ本人が驚く高速道路オペレターであった。
Headertolsumo2020インドネシアで最初の高速Jagorawiに次いで2番目がMerak線(98km)であるが、ここは実は2段階でJakarta-TangerangとTangerang―Merak(72km)の区間があるが、ここのTangerang MerakはPT Marga Mandalasakti PTにより 1990年運転に入ったのであるが、Astraが2005年に買収している。買収は1992年設立のAstra Infra傘下のPT Astra Tol Nusantara である。Astra InfraのToll部門のCEO だけ紹介しておくとKris Ade Sudiyonoと言う女性である。
Toll以外の部門はLogistics Infrastructure Businessとなっている。
以下に保有するTollを書き上げる:

Tangerang-Merak: 72km
Kunciran - Serpong:11km:うち40%を保有、Jasa Margaが60%、外郭高速の一部である。
Cikopo - Palimanan;116km:うち55%、以下Trans-Jawa 高速の一部をなす。
Semarang - Solo:72km:40%
Jombang - Mojokerto:40km:100%
Solo-Kertosono 20km
Surabaya - Mojokerto::36㎞:44%
尚Astra Infraが施す高速の技術の一部を紹介しておく。
Automatic Vehicle Classification (AVC):
料金の5分類車種を自動判断する。
Variable Message Signs (VMS)
Wire Rope中央分離帯の安全フェンス用
Rumble Dot早期警告サインの衝撃線
Weight in Motion (WIM):重量制限チェック
Continuously Reinforced Concrete Pavement (CRCP)
連続的に鉄筋コンクリート舗装

2021年6月12日 (土)

ポンドクインダーの範囲と色々

00-jl-pondok-indah-2010ポンドックインダーと言えば日本人に取って羨望の住宅地であったであろう。日本人はジャカルタの南区に住んでいた関係もあり、北・北東の住宅地パルタイインダーやクラパガディンに比べ馴染みがあった。小生に取って、まず80年代はスドノの関係で丸紅さんが住んでいたかに思うが、ここは70年代チプトラにより最初から高級狙いで開発されてきた。高級にはエリート外人が入るが、こちとらは余り関係ない。2000年代にここの住宅を事務所にして営業許可を取った会社に驚いたものだ。ここの住宅の価格は都心並ではなかろうか。小口にはならないから400M²で200億ルピア見当か。
00-pondok-indah-2013しかし現代になり、TODがもてはやされる中、ここは公共交通機関は殆どゼロである。高級豪族は高級交通機関は使わないということであろう。

そして今もそのチプトラの開発会社は隆々としている。会社の名前はMETROPOLITAN KENTJANA TBK [MKPI]で株価RP27,000で時価総額は24兆ルピアである。
この間遂に逝ってしまったCIPUTRA氏が未だ副会長(現在はJunita Ciputraに変更されているか)に名を連ねているが、実はCCM/BERCA/MURDAYAのグループがマジョリティを持っているようだ。つまり会長がMURDAYA POO氏の妻Siti Hartati Murdayaの他、Murdayaの名前の監査役がPrajna Murdaya、Metta Margaretha Murdaya、Karuna Murdaya 3人とKaruna Widjaja等いる。後目に付くのはIwan Putra Brasali(父がCiputraの友人)やがいる。株主はPT. Karuna Paramita Propertindoが47%保有している。この会社は住所しかわからなかったがCikiniとなっているのでCCMグループに間違いない。

00-pondok-indah-towerIDNFの紹介文ではショッピングセンター(モール)としてPondok Indah I及びII、Wisma Pondok Indah I、II、およびIII、アパートゴルフPondok Indah I、II and III、居住用不動産プロジェクトPondok Indah、バタムのGarden Shangril La、およびジャカルタ南部のPondok Indahでのホスピタリティ、を所有し、管理していますとなっている。
Pondok Indahを地図で確認するとSCで I~IIIの他、Street Galary, OfficeTowerとしてI~III, Residensial TowerにもI~IIIが見える。 
Hotelは Pondok Indah Inter-Continentalがある。 
00pondok-indah-gc2010チャンピオンコースのPondk Indah Golf Corseは株主としてMurdaya家、Salim家、チプトラ家、DjokoやPribadiなどずらりと大口保有者が見える。
ポンドクインダーの住宅地に住む事にはあまり関係なかったが、モール、ゴルフ、病院、レストラン区などなど多くお世話になったことは書いておかねばならない。
ポンドックインダーは広くそれ自体が行政区でもあろうと思ったが、行政区はPondok Pinangであり、上記に記した諸施設はすべて、区(Kec)の東北(右上)に所在しており、そこからゴルフ場を経て南に住宅地が広がるが、既に個人が購入して数十年であるが、住宅地区を表す言葉はやはりPondok Indah以外知らない。通りの名前にalam(自然)と言う言葉が付くのが住宅地の北半分でhijau(緑)が付くのが南半分というしかない。

追:このブログの所為であろう。今日金曜日だと思ってスタートしたが土曜日であった。ブログアップも忘れ、薬投与も1日分マルマルのこっている。いつ1日が無くなったのだろうか。
あっそうそう、EpsonのPrinterがいつの間にか使えなくなって諦めるまでの1日の苦闘があったことも忘れていた。

2021年6月10日 (木)

9の夢を追うPutragaya WahanaのAlvin gozali

Thamrin 9のオーナーはPutragaya Wahana(PGW)で代表がArvin GOZALIとまで調べたが、Arvin Gozaliのデータは極めて少ない。珍しい名前に思えるがどっこい多くのGozaliがあり、彼自身がシンガポールでのパネルで紹介されたとき1.5世代と表現していた通り、これだけのことをするには先代が居たはずだが確認する情報がない。已む無く小生はBoyke – Amelia Gozaliとは別フォルダーを作るしかなかった。
PGW社も単独のニュースはあるが系列は不明である。サーチしながら得たThamrin 9の情報を補足して置く。
00uob-2009*Putragaya Wahanaは元繊維系の会社であるが、創業の父の死後の2006年にUOB Plazaを完成した。2009年の写真には裏側は中層ビルのみ。
00ace-square2015*Thamrin NineはUOB Plazaを含めると5.2haとなる。UOB Plaza を通じてANZ Square Podium, Thamrin Nine Ballroom及び EXIM Melatiなどを提供している。
*UOLグループはTam 2の幾つかの階層を取得しPan Pacific Hotels Group LimitedとParkroyal Hotel 200室の経営にあたる。(UOL GroupはPan Pacific Hotelの親会社でシンガポールの会社である。この部分はParkroyal Serviced Suitesになる。PGWがPan PacificとPark Royalの本体部分をもつのか全体像は不明)
*Alvinは現在のジャカルタを1940年代のニューヨークに例え、栄光と利益への道を描いている。このTam1の高さ334メートルは将にエンパイヤーステーツビルの高さであるが、ビルの高さのみを云々するのでなく、次はジャカルタの時代だとの意気込みである。インドネシアの4つのユニコーンに反映したテクノロージーが正しく機能するには、スケールが必要で、ジャカルタにはその規模が有る。繁栄の世代を続けるには教育が必要でインドネシアは英語のリタラシーは8-9割だと自信を持っている感じを受けた。 全く同感である。
*Thamrin Nineの建設は2つのオフイスタワーと4つのアパート、及び小売り用Podiumからなり、4つ目のアパートは2段目の開発となる。
*PGWはこのプロジェクトのあとCibinongとBogor, BSD City, 及びUluwatu, Baliのプロジェクトが計画している。BSD Cityでは5は haでホテルとショッピングセンターを2019年に完成、バリでも4haのリゾート建設、チビノンは2012年に20haを取得している。
Waldorf Astoria Manhattanデザインを導入している。余談ながらこのタワーからは北にジャワ海、南にサラックやパングランゴの山並みを遠望できる。
*真偽を問わなければAlvin Gozaliは1978年生まれと言うデータもあるが確かにセレモニーなどの写真ではまだ壮年である。
PT. Wisma Kartika のManaging Director同名の方、PGW社の監査役にIndrajati Sidiという名前有り記録しておく。他にEvy Gozaliと言うコーネル大卒の人がいる。彼女はバリでSababay Wineryの事業を行っている。
追:Tamline NineビルのエレベーターはSchindlerブランドを選んでいるが、SchindlerはJardine Schindler とインドネシアのBercaグループとの合弁PT Berca Schindler Liftsが担当する。その合弁には、Hendrikus Hendra Gozaliが社長をやっているようだが、Gazaliの関係は発見できなかった。
前日のブログで名前が出た二つは同じかもしれない。 UOB Plazaの隣のChubb Square 2016年と ACE Square 2015、ACEが店仕舞いするはずはないとおもう。序に先隣はIndosurya Squareでこれも9の一部であった。
00chubb-2016
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2021年6月 9日 (水)

Thamrin Nineの ロケーションの全て

インドネシア1となったビルを持つThamrin NineをWiki で調べてもThamrin Nine Tower 1と Thamrin Nine Tower 2が記載されて、ついでにLe Parcと言うコンドミと他にリテールのPodiumからなるようだ。尚オーナーのPGWはスディルマンに面した高層ビルのUOB Plazaを開発しており、それもKomplexの一員の如き表現である。
Autograph-96904_500x650先ずは一体の写真で、スディルマン側からのものでLemon Bucketさんからの借用である。
Wikiの情報は少ないので、以下Design Build (DB)Networkのサイトから補充する。
*Tam 1とTam 2は4階のPodiumのリテールモール(72,000m2)により接続されている。
Thamrin-nine-mansion-2*このコンプレックスには低層・中層の3棟のコンドミからなる豪華住環境エリア Le Parcを含んでおりそれぞれの名前はThe Mansion、The Townhomes及び The Terracesである。
*地下鉄迄接続も考えられているそうだが小生には大分先の話だろうと思われる。
*Tam 1は75階(72とも)、高さ383メートル、ヒルトン系のWaldorf Astoria Jakartaが上層部に入居する。本年3月に棟上げ式を挙行、ホテルは183室で2023年本式営業開始
*Tam 2にもService Apartのほか、5星のPan Pacific Hotelや4星のPark Royal Hotel & Suiteがある。高さ300メートルでイ国第3位か、棟上げ式はこの6月予定か
*屋外デッキも用意されており、例えばタワー1では58階の展望ボックスの上と、2階下のテラスに設けられているようだ。Tam 1の屋上には何番目かのプール、ヘリパッドはTam 2にある。
*以上レンタルスペース合計570,000m²で国際的に有名な KPFの設計、ACSETが建設にあたる。
Thamrin 9と言えば、長くお世話になったスカイライン・ビルの住所がそれであった。
00-uob-thamrin9-2010Googleで見るとこのPGWグループが発想した拠点となったUOB Plaza(高さ194m )の住所はThamrin 10である。A.SedayuグループのDistrict 8からもしや行政区であるDistrictはKecematanであるのでDistrict 8のあるKel.SenayanはKec.Kebayoran Baruの8番目かなと思い当たったが調べると10番目になり、関係はないことが解ったし、このUOBのThamrin 10はKec.Tanah AbangでMelati地区である。Tanah Abang Districtは全部で7 DistrictあるがMelatiは3番目である。従いここにも行政地区の番号とは関係はないことがわかる。もしかして昔のKavが残っているのかも知れないと思い、いくつか当たると昔の大使館のMenara ThamrinはKav.3で、今の大使館はThamrin Kav24ながらKec.は Mentengとなり、Grand Indonesia はKav28-30 、色々見たが現在の住所にはNineの痕跡はない。Thamrinは開発の歴史から大分混乱しているようだ。問題はTam.1/2 の住所がJalan Kota Bumiであり、Thamrinとも関係なくなることだ。
冒頭のWikiにはPortfolioとしてUOB PlazaやChubb Square、Thamrin Nine Ballroom或いはAce Squareなども出て来て、組み合わせて9つのビルを数えるのは簡単だが、それよりThamrinを住所とするUOB Plazaをmainとすることが重要となろう。少なくともTAM1/2からThamrinのUOBを地下で結び、序に地下鉄のDukuh Atas駅につなぐのではなかろうか。
300メートルの工事だから出来ないことはない。
Google Mapもまだ確実ではないようだ。
Google-map-thamrin-nine追:UOB PlazaのNoodle shopのアドレスはJl. M.H. Thamrin No.8-10とあった。
小生の2010年の写真でUOBの看板にThamrin Nineのロゴが出ている。


2021年6月 8日 (火)

高さイ国一番の Autograph Towerと豪華ホテル Astoria

先日アストラ・タワーで第3位だとサバ呼んだ気がしたので、久し振りに、Jakarta Tallestで検索してみると、アストラ・タワーはTop10にも入らず、トップ10は知らない名前ばかりであった。そしてトップは383メートルもあり名前はAutograph Towerである。ここから今日1日の奮闘が始まる訳である。毎日ブログ用にインドネシアのニュースをくまなく探しているわけであるが、このインドネシア1を競うビルが6つも7つもあった事を落としていたことに肩を落としたが、思い直して又続けることにした。
1_kpf_autograph_luminary_thamrinnineckpfまずAutograph Towerで検索した“Jakarta's First Supertall, KPF-designed Autograph Tower”には長々とした記事であるがここで物件名にThamrin Nineをキャッチすることが出来た。383メートルのAutograph Towerと姉妹ビル、300メートルのLuminary Tower を世界的建築デザイナーKPFが設計したもので、その説明が長々続いたが、飛ばすとあとは何も残ってない。しかしSupertallという言葉は先日遭ったことがあり、それがアストラのACSETであることを思い出し、ACSETの検索記事に、彼らが建設した高さがインドネシア1となるThamrin Nine Building, Tower 1を既に昨年10月、ビル・オーナーであるPT. Putra Gaya Wahanaとトッピングオフ儀式を挙げたというものであった。計画だけの話が多い中、トッピングオフと言う言葉は棟上げ式だから驚いたが確かに記事の中に、計画階数は75階であり、セレモニーは70階の段階で行われ、21年中に完成というから疑う余地はない。
後はPGWが誰かと言うことであるが、念のため小生のブログを検索するとなんと2014年3月20日 (木)の記事「ホテルブームにとどめアストリア」と言うのがあり、それにはヒルトン系のWardorf Astoriaがタムリン通りで74階建て181室、330メーターの6星ホテル計画を発表したと言うもので、受け入れ側はAlvin Gozali, President Director, PT. Putragaya Wahanaと迄迫っていたのであった。後はダブルチェックの確認と詳細内容であるが、この物件は国際的投資物件でもあるのかDesign Build (DB)Networkの「Thamrin Nine Project, Jakarta, Indonesia」と言うのが一番内容があった。昨日のブログのDistrict 8に続くThamrin 9であるから9の意味まで追って行くには時間を要するので、続きとしたい。そして2位から6位には又、District 8のAgung Sedayuが登場する機会を与えねばならない。Gozaliはゴザリでござるなど何度もブログに登場しているが。。。

2021年6月 7日 (月)

8つ目のタウンシップに込めた夢District 8

0000senopati-oct15-17アグン・セダユのDistrict 8については2014年9月14日にブログにしていたが、当時からスマンギのSCBDがこのスノパティ通りまで迫り、この住宅地の通りも大都市化になって行く様子がうかがわれた。丁度住友のスミットマスの裏側にマンションが建ち始めたのが最初であった。District 8は建設中で同じような名前でコンドミとオフイスタワーが同時に完成していった。アストラタワーを抜く第3位の高層オフイスビルのTreasury Towerを調べて、
District8streetviewfromscbd-2ここDistrict 8に来たが、Mapを見るとあちこちにSoenopati8やSCBD 8と8の字が目に付く中で新しいショッピングモール Ashtaにも驚きつつ、この名前を調べると、これはサンスクリット語の8を表す言葉であったが、日本語でも末広がりのめでたい数字であり、ジャワ語だとSewinduという8周期祝いの意味でよく使われる。それより何より冒頭のマイブログでPakuwonグループにもGandaria Office 8があり、彼らの8の意味は目指す建築の理想をさだめたものであった。
多くの人が8の意味をこのグループの物件の8つ目だとに求めるとか、取りざたするのを見かけた。
小生も数えて見たが、コンドミなどは無数にあるが、ショッピングモールが丁度8あり、それはとりもなおさずタウンシップの数にも合致する。
そしてこの地区のビルの数が8かも知れないと数えて見る。 オフイスビルでTreasury Tower、Prosperity Tower、Revenue Towerと三つ、どれも金のなる木であろうか、コンドミは名付けてEternityとInfinityで、永遠・無限を願い、ホテルはOakwoodとThe Langhamでこのビルはコンドを兼ねていると思われ、それはショッピングモール棟Ashtaも同じであろうか。こういう数え方をするとこれも丁度8つとなった。しかしレジデンスタワーはこれとは別にResidence 8 @ Senopati Equity Towerや、Residence 8 @ Senopati Tower A&Bがあるようなので合計10~11となる。
呼称はこれでいいのか、このDistrict 8地区は全体で4.8haあり、SCBDの西翼の名もなきサークルの南に位置し、Sudirman大通りに接する地区につながる。そこのいくつかのビル群はいくつもブログにしているが、いずれ総纏めが必要だろう。
00senopati-oct15-252015年頃の建設中の風景、スノパティ通りから奥にSCBDのPacific CenturyやEquity Towerなどが見える。

2021年6月 2日 (水)

アストラの不動産事業

ジャーディンの高級マンションAnandamayaとAvania
日本の工業力の進展と共にインドネシアNo.1 の機械財閥として伸長したアストラはその社会への顔はジュアンダの低層本社ビルやスデルマンのトヨタ販売店で、この後者の建て替えで、インドネシア最高のビルになった時も不動産が事業の柱になっていたことには気が付かなかった。
Menara_astra
このビルはスディルマン通りのプリンスセンターと、バンク・パシフイック・ビル(現在はWisma Nugra Santana)の間に建ったのであるが、このMenara Astraとの間から見えるビルの裏側当たりにも三つ程高層コンドミが建っていることを知った。Youtubeでスディルマン・ドライブを見てもカメラは前方しか向いてないのでビルの裏側までは見通せない。このコンドミの名前はアナンダマヤ1.~ 3と言う名前で敷地面積は2.4haもあったのである。
Menara-astra-apartここだけでも4っつの高層ビルが立ち並んだ訳であるが、Astra Towerは61階建て270mで清水建設の手で2017完工であるが、当時インドネシア1を競ったGema Tower(289m)とTreasury Tower(279m)に譲り現在第3位である。
そして今彼らが注力しているのがガトットスブロトでのAvaniaタウンシップ案件で、ここに二つのコンドミと1つのオフイス合計三つの高層タワーからなるMixed Use Complexで、場所はRajawaliグループのFour Seasonsと年金のJamsostek Towerの間である。
ここにシンガポールのHongkong Landと6:4で組んでいる。Hongkong Land はジャカルタで他にもCCMと組んでやっている不動産事業があるが、Hongkong Land自体もAstraの親会社Jardine Mathesonであったのである。
アストラが外資系になってから、何となく横を向いてる間にアストラはAstra Property の他に、Astra Land や Astra Infraを擁し、この他にもModern 団地や高速道路事業も持って全方向不動産展開である。


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