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インドネシア地誌

2021年9月27日 (月)

非上場でいたいDuta Palmaと Palma Tower

Menara-palma-rasunaラスナサイド通りとカサブランカの交差点はジャカルタの超高層ビルのオンパレードとして4辻の5つのタワーを紹介したが、その一つはラスナ下り側のPalma Towerである。
ここのビルはいつ建ったのやら誰がたてたのやら、話題にも上がらず建っているが、別途Jakarta Tallestで調べると、34階建て181メーターの第66位に正式名Menara Palma 2としてリストにあった。なぜ2なのかは詮索してないが2016年完工である。

DarmexDarmexそして昨日、そのオーナーを発見した切っ掛けは、やはり富豪リスト潰しからである。
Globes誌の富豪リストでは堂々38位にJan DarmadiならぬSuryadi Darmadiと言う人が居て14億ドルの資産を誇っていて、会社名にDuta Palma Nusantara Groupが出ていて本社所在地がこのビルであった。
ビルのデベロッパーは– PT. Wanamitra Permaiと表示されていたが、それはビル毎に所有を分割し、節税でも図るために付けられる名前で、ここから本当のBeneficiaryを探すのが難しいのであるが、何とか探し出したが、これは
”Wanamitra Permai support Duta Palma’s diversification efforts in the property industry.” と言う句からこの所有者はDarmex (Argo)グループと断じることにしたのである。
併せてこのグループはPalm Plantationでも大手でありDarmex AgroともDuta Palmaとしても名を成しているようだが、23社もあるパームの上場会社の中には、この名前はみつからない。むしろ森林火災などを常套としており、何代か軍関係者が会社で睨みを利かしているようなことは
分かる。Solar販売免許でGugatされたニュースもあるのでこれ以上は調べないこととする。2016年にRoundtable on Sustainable Palm Oilからメンバー解除されているニュースもあるので上場どころではない。


2021年9月17日 (金)

Harita不動産部にスントゥールも

昨日のHaritaグループは重厚な精錬ビジネスも目に付いたが、パームのシンガポール上場会社BGA社が華やいでシンガポールのグループの如き動きがある。気になるスントゥールの字が見えたのでいくつかまずニュースを掻い摘んで見よう。

まず2018年7月kontan.idの“Gandeng pengembang Singapura, Harita Group garap bisnis properti di Sentul City”と言うものであるが、Sentul City の一部の土地24haを買って独自に分譲住宅を開発すると言うもので、恐れていた、PT. Sentul City Tbkをどうとかする動きではないことが解って、まずは安心である。
Sanctuary-sentul
彼等のPT Cipta Harmoni Lestariを通じて、シンガポールの、Perennial Real Estateと言うデベロッパーと共同で住宅地を建設するものだがこの場合PT.Ciptaが40%、Perennialが60%の合弁PT Bhakti Bangun Harmoni が主体となるようだ。
プロジェクト名称はSanctuary Cityである。このSentul Cityの中心の24.6haの土地に1,700戸の住宅を建築するが総投資は1.6兆ルピアである。.
彼等はAEONがこの地区のマグネットとなっており、Sampoerna Academyなども計画されていることがあげられている。
このころは未だ写真の通りであった。
インドネシア側は40%で過半数割るがCiptaには別案件もあるそうなのでHartaグループの物件に挙げて置こう。別案件はSerpong Banara (PT Serpong Bangun Cipta )の住宅地開発である。


2021年9月13日 (月)

Bakrie も ChaseもSinarmasへ

少し古いがもう他手に渡っていたのか、ジャカルタのアイコンタワーの記事がある。Epicentrum Tower とChase Towerだが小生は
二つともアイコンといってもよかろうと読んで見たが、結構手こずった。
00rasna-epicen-22-mar-15-66r_20210913104101Beli Bakrie Tower, Sinarmas Land Terus Preteli Epicentrum ...
https://transaksiproperty.com › beli-b...

2018/02/15 — JAKARTA, tpcom- PT Bumi Serpong Damai Tbk.,(BSDE) mengakuisisi 13 lantai dari 47 lantai Bakrie Tower di Rasuna Epicentrum, Jakarta dengan nilai transaksi ditaksir mencapai Rp500 miliar.
Jauh sebelumnya, BSDE sudah mengakuisi lahan di kawasan itu seluas 3 hektare dengan nilai transaksi mencapai Rp868,93 miliar pada 2013. Setahun setelahnya, Sinarmas Land Group kembali mengakuisisi Mal Epicentrum Walk dari Grup Bakrieland dengan nilai pembelian sekitar Rp297 miliar.
Tahun lalu, BSDE diketahui juga mengakuisisi Sinarmas MSIG Tower yang berlokasi di Jalan Jendral Sudirman, Jakarta.
PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) melalui PT Duta Cakra Pesona meneken perjanjian pengalihan terhadap perjanjian pengikatan jual beli unit Sinarmas MSIG Tower. Perjanjian pengalihan tersebut dilakukan dengan PT Asuransi Jiwa Sinarmas MSIG.
Seperti dilaporkan Kontan.co.id, dalam keterbukaan informasi BEI, Selasa (28/11/2017), disebutkan objek dalam perjanjian pengalihan tersebut adalah unit-unit hak milik atas satuan rumah susun seluas 35.989,44 meter persegi.
Rumah susun tersebut merupakan bagian dari Sinarmas MSIG Tower, terdiri dari dan terletak di beberapa lantai, yaitu lantai basement sampai dengan lantai 17 (refugee floor), lantai 40 sampai lantai 46.
“Nilai dalam perjanjian pengalihan sebesar Rp 954,29 miliar,” terang Direktur BSDE, Hermawan Wijaya dalam keterbukaan informasi BEI, Selasa (28/11).
Antara perseroan, pembeli dan penjual terdapat hubungan afiliasi. Tujuan dari perjanjian pengalihan ini, sebagai strategi bisnis untuk meningkatkan pendapatan berulang dalam jangka panjang.

ラスナのEpicentrumは建った端はエクセントリックな話題で、当時隆々たるバクリーが開発したので、あのタワーをBakrie Towerと言ってもうなずけるが、この記事では2018年にはシナールマスが買収していたようだ。高層オフイスタワーでも、部分毎のスペースユニット単位での売買が出来る様だ。ここではシナールマスがバクリタワ―を一部約23%買収したようであるが、ここのバクリーのモールも、土地3ha含め先に買収していたようなのでその内、タワーの名前も変わるのであろう。 
00sudirman-sinarmasmsig-2_20210913103001アイコンタワーとなずけたアンコスブロト(グヌンセウ:Duta Anggada)のチェースタワーは逆に一部既にMISGが購入して、早々タワーの名前をSinar Mas MISG Towerとしていたが、何%購入済なのか不明なので、先のブログでアンコスブロトのものだとしていたが、さて、どうしようか。 


2021年9月 9日 (木)

ジャカルタ・トップのAXIATA交差点

メガクニンガンのExelkomindoを買収したAXIATAのビルは結局Rasuna Saidにあることは判ったが、メガクニンガンの地図を示した8月10日のマイブログのビル探訪「RDTX -> 中国大使館 -> Co.Hive -> XL -> Rajawali -> JW.Marriott -> Mutiara -> Ritz Carton 戻って道なりに -> Oakwood -> Noble House -> The East -> Sun Life -> Prima -> BTPN -> Bellagio Mansion ->GP M-K -> Satria」
のXLは、昔Marriottの方の壁に広告があった気がして記載した間違いである。
00oakwoodmega-keningan-aug14-6
序にOakwoodの裏側を辿ると、ここにBellagioがあり南に下るとMenara Dea 1のあと、離れてMenara PertiwiとかSopo Del Towerが続くが、名のあるものではなさそうであと、本物ではないKadinやTempoの字が浮き出たりするのでやめるが、Rasuna SaidにあるAXIAのビルはGoogle MapではXL Center Axiata Tower (XL-Axis Center)と表示されている。 ネットではXplor Axiata Towerとも言うようで、このビルのテナントとして2018年より、インドネシアでの本社として使用している。インドネシアにはXL Axiataの顧客は53百万人で全国89都市に78支店+135ブースを持っている。ここはSatrioとRasunaの交差点で、よく見るとここはジャカルタ随一の高層ビル交差点となっている。他のビル名だけ挙げて置こう。
Gama Tower   :69階 286m
Trinity Tower    :50階 263m
Palma Tower    :34階 181m
Cyber2 Tower  :33階 156m
そしてこのAXIATA:37階 169m
ジャカルタ・トップのビジネス交差点であったのだ。
Axiata-cyber-trinity-palma

2021年9月 8日 (水)

Satrio通りのOrchard TowerやAXAやAXIATA

Satrio-tower81972_300x415
Mega KuninganをSatrio 通りから入ってぐるりと中を回って又Satrio通りの、別の出口からSatrio通りに出てくるところに知らぬ間にSatrio Towerと言うオフイスタワーが建っている。 CTBUHのデータではThe Orchard Satrio Towerと言う44階、171mで、2017年完成というのがあった。 この通りをシンガポールのOrchardを標榜していたと言う証になるが、デベロッパーCiputraの言であったと思う。 このあいだ、場所推定で手こずったCiputra World 3ではないだろうかと思ったが、念の為Google Mapを探すとCitutra World 3ではなくCiputra World 2を示している。 

Satrio-orchard-tower-googlCiputra World 2は未だ動いているので不確かさが残っているようだ。日本の戸田建設がここでNewton Tower 1-2に参加する話で調べた時もはっきりしないことがあった。Googleで写真を見ると右の大きな方がTokopedia Towerのようで、左の3棟ほどが或いはNewtonかも知れないが、これがSatrio Orchardかも知れない。総師が亡くなり、Tokopediaも大合併を控えているゴタゴタがあるからこれはこれで正しいこととすると、最初の出口に建つSatrioは別口となる。
結論としてこちらはCiputraの盟友Brasali グループが建てたSatrio Towerで、Skyscraper Center のデータでは29階137メーターとなっている。隣には古くからあった同グループのRiFaビルがある。そこには日系企業も入居していたはずだ。Satria Towerが非常に高く見えるがRifaが6階であるので5倍とすれば縮尺は合う。
そして今写真のSatrioの後ろが、昔のExcelkomindo(Marriott)でその右隣がRajawali、でその右隣はOakwood、でその隣がCohiveである。 Kota-kuningan-mae小生が自分で取った写真はこれが建つ前に、Satrio通りに未だ2階建て高速が建設中の時代のKota Kuningan(AXA Tower) からである。フランス本部の保険のAXA Towerは45階195メーターでA.Podomoroの開発である。
所でExcelkomindoを買収したのはAXIATAでありAXIATA TowerはRasunaに面している。 いずれ又。
何でもそのまま受け入れ、その通り記憶しない限り、物事は綺麗に整理出来ないことに気付いた。

2021年8月29日 (日)

再パラマウント Paramount Petalsも

インドネシアの不動産アワォードの物件にLatigo Village Paramount Landと言うのがあった。パラマウント・ランドとは普通には、セルポンのガディン・セルポンの北の部分を開発している企業で、PT Paramount Enterprise Internationalへたどり着ける。
そのグループの事についてはマイブログの“BSDを囲むGading・ParamountとParadise” http://jakartan2.cocolog-nifty.com/blog/2021/06/post-c55ac0.htmlで詳細書いているが、Latigo Villageには触れてない。又、
そのブログを書いた頃、国営ジャサマルガが民間デベロッパーと提携し不動産開発にも打って出る話があり、これもブログにしたが、その一つがこのパラマウントであり、パラマウントのエルファン社長が、ジャサマルガとはタンゲランの住宅地開発「パラマウント・ペタルス」の開発で協力すると明らかにしていた。
Pressreleasejalantolparamountpetals
ブログにはこの目玉の案件が漏れていたので、これが今日のブログの目玉である。
同社は日付はないが、独立記念日の少し前にこの案件をプレスリリースしているがタイトルはKota Baru Paramount Petalsを紹介(perkenalkan)しましょうというものであった。辛うじて300ヘクタールの面積しかない数字・固有名詞のないプレスリリースであるが計画写真で十分だろう。

プレスリリースした役員はAryo T. AnantoとマーケッティングヂレクターNawawi、登場する社長はErvan Adi Nugrohoである。正しい役員名を検索したが断片的にしか得られず逆に社長はKPKから 嫌疑或いは証人として呼ばれた話などが出て来た。証人とはLippoGroupのPrekomのEddy Sindoroの裁判所員に対する贈賄事件の証人である。今は3年前の話なのでもう済んでいるのだろう。
Latigoは同じGading Serpong 地区にある、住宅地である。他にAniva,Pisa,Arcadia Grandeなどがある。又プロジェクトとしてGading Raya Golf Bethsaida Hospitalが有ったのでついかしておこう。
Petals(花びら)の完成予想写真は先のブログ「ジャサ・マルガの不動産開発」にも掲げていたので別のものを借用掲示した。
ジャサマルガは他にも提携相手が有り、それはトリニディ・ランドでこちらは南ジャカルタのみで具体的物件の名前がなかったので若干混乱が生じていた。

2021年8月11日 (水)

Financial CenterからCapital Centerも

World-financial-tower
先週初めWorld Financial Center(Tower)というのがMega Kuninganにあることを見かけた。これでIFC、JFCにWFCの語呂合わせもここ迄と思ったが、このWFCの裏隣りにWCCと言うのが建っていた。 つまりWorld Capital Center(Tower)でWFCの南側である。

ここはメガ・クニンガンの中央のサークルの内側で、ジャカルタ2番目のRitz Carton Hotelの横と言えば、より解りやすい。 この丸いサークルの内部は4区画に分けられそのNo.10(西)区画 がRitz及びAirlanggaであり、北のNo.11 がWFCの予定地、東のNo.12 がHundredという名称、そして南区画No.13 がWCCである。(少しずれているかも知れない。その様子のボケた画像があったが何とか判読できる。数字だけは書き入れたが建物名は余り見えない。)
Mega-kuningan-lot-mapjpg
Mega Kuningan地区はこの中心円から巻貝の様に道路が走り、区画も流れているが、全体的にこの1周の区画から埋まって行っているようで、又ここ2~3年新規に建ったのは少ないのでロケーションの把握は取り組み易く、新規の紹介する作業も少なく済むと安堵した。 それでAppendix的なコンドミ・モールを無視できればこの入口の旧ダナモンタワー(RDTX)から、出口をサトリア・タワ―に定めて、グルリと周りながら、関心が湧くビルを挙げて行くことが下の様に3行程度で出来るというわけだ;
RDTX -> 中国大使館 -> Co.Hive -> XL -> Rajawali -> JW.Marriott -> Mutiara -> Ritz Carton 戻って道なりに -> Oakwood -> Noble House -> The East -> Sun Life -> Prima -> BTPN -> Bellagio Mansion ->GP M-K -> Satria Tower となる。肝心のWorld Finance Centerは残念ながらまだ形が見えなかったが、それをぶち上げたデベロッパーはその後ろにWorld Capital Centerをぶちたてた同じデベロッパーでPOLLUXである。
Skyscraper Councilのペイジでは51階建て、高さ244.3メーターの高層で2019年に完成していた。 今日はこれだけを紹介しておこう。
ビル名のCapitalに最もらしくCenterを付けてしまったが本人はCenterとは言ってない。単なるタワーである。しかしCapitalと言ってもFund系とかキーテナントいる訳でもなく、或いは決まってないリース型オフイスビルである。
Worldcapitaltower_20210811102901

補足修正9月9日
上のXLは、昔、Marriottの方の壁にあった気がして記載した間違いである。序にOakwoodの裏側を辿ると、ここにBellagioがあり南に下るとMenara Dea 1のあと、離れてMenara PertiwiとかSopo Del Towerが続くが、名のあるものではなさそうであと...、

2021年8月 9日 (月)

FWD或いはCITI、いやPCPDとは

District8streetviewfromscbd-2_20210809094401
ジャカルタのSCBDが仲間のDistrict 8を通じてスノパティ通りに繋がったと言うのでスノパティ通りからSCBDの方角に進むとDistrct側のTresury Towerなどの高層ビルの塊のすぐ向こうにFWDと壁に浮き出た高層ビルが見える。左側にEquity Towerがみえる。ここらあたりが昔のSCBDの中心地で、まだ民家のままの地域もあるが、見間違うばかりの進展である。
このビルは後で調べると、やはりFWD Towerと称することが解った。ビルのトップにはCiti Bankの表示もあり、City Bankがここをインドネシア本社としたようで、Forward!と言うような新ロゴでも作ったのかと思ったが、これは小生に取っては初めての保険会社の名前であった。FWDのホームペイジは空虚な内容であるが、要点は;
FWDグループは香港マカオからタイ、インドネシア、フイリピン、シンガポール、ベトナム、日本、マレーシア、カンボジアまでをカバーし生命・健康及び総合保険サービスを提供している。PT FWD Insurance Indonesiaは以前はPT Commonwealth Lifeと言われた保険会社である。2020年12月にFWDとの合併の結果である
情報が少ないので小生がまとめた2015年時点でのインドネシア保険会社の収益ベースのランキングを挙げて置こう。
PRUDENTIAL LIFE 26,883
AIA FINANCIAL 8,806
MANULIFE 7,770
BUMIPUTERA 1912 5,611
ALLIANZ LIFE 8,819
JIWASRAYA 10,213
AXA MANDIRI 7,865
INDOLIFE 8,830
SEQUIS LIFE 2,899
SINARMAS MSIG 6,621
AVRIST 1,899
BNI LIFE   3,244
PANIN DAI-ICHI 3,762
COMMONWEALTH 1,842
日本から大手6社も進出した時代であり、その後相当勢力地図は変わっているだろう。
所で本題のビルの話で、実はこの名前のFWD Towerは無く代わりにPCPD Tower(Pacific Century Place Jakarta)であるようだ。2017年に完工した高さ211m、40階建てである。
00from-golf-prestasi-to-what-nov-2007
ここは638メーターのSignature Towerの建設地の前で、その候補地は我々の行きつけのゴルフ・ドライビングレンジPrestasi Golf Andalanであったが、今は広々とした駐車場になっている。
ビルオーナーはPacific Placeと関係があると推定する。因みにあのPacific Placeビルは正式にはOne Pacific Placeと言うことは確かめた。こちらは2007年完工で37階190mである。

ゴルフ練習場の横の道からFWD予定地を望む2011年の写真
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2021年8月 2日 (月)

Chase/Sinarmas MSIG Tower周り

00sudirman-sinarmasmsig-2Jakarta tallestの話題で、見かけるSinarmas MSIG Towerであるが現在編集中のランキングでは48階、245メーターでジャカルタ18位である。ビル名に不動産王のSinar Masの名前が付いているので、混同するのであるが、所有はアンコスブロトのグヌンセウグループであり、保健事業ではSinar Masが三井住友保険MSIGと組んでやっているのに対しSequis保険とくんで競争関係にあることも混乱に拍車を掛ける。
ここはSudirman 通りに面するChase Plazaの裏にあり嘗てChase Towerと言われていたもので、ここにSt.Regisホテルが建つ予定であったが動き出すのに時間がかかり、St.Regisはその後Gatot SubrotoのFour Seasons Towerに変更したが結局彼らはRasuna通りのRajawariに行き付いた。ホテルと言うものは高層になると自分の意思で動くものではないことを知る。
序にここの周りで目を回すとMSIGのSetiabumi通り正面には同じく保険のプルーデンシャルのPrudential Tower、26階110メーターがあり、その隣はThe Peakと言うコンドミ55階219メーターが2棟建っている。
00financial-tpwer-sudiruman-aug-15-12
そしてSudirman通り側にはChase Plazaの横にInternational Financial Center Tower2と言う49階213メーターとMillennium Centennial Tower、こちらはMSIGより高い53階、254メーターがある。こちら側の二つのタワーは小生が日本に戻っている間のつい最近立ち上がったもので、馴染みがなくいつも疑問がわく。
まずこの二つのビルの先はTamara Towerから Topas・Sona Tower、 Mayapada Tower1&2からWorld Trade Center 123と続いている(しかしこの間にもBank BaliやLippo Buildingも昔は有ったが変わったのだろう)が、この二つのビルの敷地には何があったのだろうか。昔の地図にはWisma BCAなどもあったようだが取り壊されたのであろう。
特にMilleniumの方にはSequis Plaza 2と言うのがあったのかも知れない。Sequis保険は上記Gemung Sewuグループがやっているが、今はSequis Tower(40F、206メーター)はSCBDのSudirman通り添いにある。そこにはもともとSequisがあったが、その後ろにGenung Sewuがタワーを立て移って行ったのかと思う。デベロッパーはMilleniumが Permata Birama Saktiであり、Financial CenterはKEPPELである。

2021年7月20日 (火)

サヒッド村を散策、全部Sahid家?

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村と言ったが別に邑ではない。Kawasangとも言われるが、Sahid Cityと言う言葉に出会うこともあった。主体であるSahid Jayaの文献に、そのような表現があったのかどかは記憶にない。

Sahirmanresistanaoffice
小生自身、Sahidホテルの裏側の病院に入院したことがあったが、その時、確かにこの地域は色々気を引くものがあるなとブログにしたいと思ったものの、調べる内に、その周辺の事実が一筋縄でなく、テーマを絞って行けなかった。
サトリオ通りとスデルマン通りが交差する角地にホテル・ル・メリディアンがあるが その隣がサヒッド、更にダヴィンチビルからミッドプラザがあるがミッドプラザの所で左に折れる道(Karet Pasar Baru)がサトリオ通りに出てこの三角地帯を形成する。

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しかしミッドプラザの裏のアヤラホテルの間の奥に行く道があり、これもサトリオ通りに出る。

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この道は名なし通りであるのでSahid家の私道的で向こう側にSahid Office BoutiqueとSahid Sahirman Memorial HospitalというSahidのビルがある。
所でいつの間にかLe MeridianホテルとSahid Jaya ホテルの間にも道(Jl. Sahid Sudirman)が出来てSatrio通りに抜ける。こうして、出来上った地域こそがSahid Sudirman Komplexになる。この中にはSahid Jayaホテルとセットで古くからあったIstana Sahid アパートと、病院の前になるSahid Sudirman Residenceと最新のOffice TowerのSahid Sudirman Center がある。この中側の4つのビルと外の2つビルの合計6つのビルで出来上がる地域が小生のSahid Cityなのである。
名前は確かにSahidながら、Office Tower と Residense Towerの所有オーナーはSahidでなくPIKKOであることが前面に出ていたことが小生の自信なさにつながっていたのであるが、今日ヨクヨク報道をよむとどうやら二つともPIKKOが主ながらSahidも協働するKSOであることに自信が出来た。Office Towerについて、PIKKOグループが全部仕事をして上がりはSahidは1/3だけを頂けると言う事らしい。PIKKOは今迄の20~30件のコンドミの実績があるがPIKKOの名前を付けたものはない。しかもこのビルははStrata Title(分譲)でもある。
PIKKOは非常にロープロファイルで、多くの実績あるのに名前が売れてないのだ。そのため自分自身よく何度もブログにしたが、親しさを感じることが出来てない。何故、サヒッドはPIKKOをパートナーとしたのか、と言う疑問もある。
他にSahid Sahirman Memorial Hospitalであるが、実際は2019年7月に名前がRS Murni Teguh Sudirmanに変わっており、Sahidは多分この大手の病院チェインに売却したものと推定される。
この記念病院はGitosardjonoの父と夫人の父の名前を付けた記念病院だったのであるが、それは彼らの父達は病院を経営し、教育や宗教・文化社会事業に熱心であったことへの記念だったのだそうだ。 そうするとIstana Sahidアパートの外側(City Walk側)にあるSahid Office BoutiqueにはLa Salleと言うCollegeがあるので、これの名前にSahidが残っているのは その名残だろうと推定した。特にこのBoutique が建つ前にここにバリ漁師料理のレストランがあったので、それがサヒッドであったことには自信がある。

なおこれらのビルの住所を見て見ると皆 Sudirmanであり、皆、Kav No..86である。そうして念のため売却したであろうHospitalを見ると同じ住所であり且つご丁寧にSahid Cityと言う字が躍っている。不思議に思って、Google Mapをよくみると、ビル毎に示すビル名が上記の私道通りの内側に誤って表示した結果であったようだ。(そこはResidenceが立つ場所なので両者が重なるが如き表示になっている) ついでに言うとIstanaも表示場所が奥過ぎて、間違っている。
この地域はホテルが三つもあり、多くの日系などのレストランや日系企業が入居しており、La Salleの裏隣は日本人に優しいショッピングプラザのCity Walk(グヌンセウ)もあるので、永くブログで持ち上げたかった地域であった。